台南租屋

售屋專門教室
親愛的同學，歡迎您進入中信售屋專門教室，我是CT小老師，雖然我年輕貌美，但是我也很厲害唷，
關於買房子有什麼想了解的地方，老師都會知無不言、言無不盡、有教無類（喔，不是，是作育英才^^）
詳細說明的，現在就請同學入座，我們【開始上課】囉！

契約乃雙方當事人間的法律，必須共同遵守。故在意思表示尚未一致之前，必須耐心地磋商條款，以免因一時疏忽而造成莫大的懊惱與遺憾。以下CT小老師介紹一些簽定合約的應注意事項，提供各位同學參考。

‧誰買我的房子
購屋者乃契約之相對人，除了須注意其是否已達法定年齡外，對於該買方之社會背景、職業不妨有所認知。而在代理人出面之情形時，對於授權之本人亦同。

‧注意買方的付款方式
買方所要求之尾款數額能否為金融機構核准，至為重要，若申請貸款無法如數，則餘款不能如期取得，糾紛於是產生。所以買方要求之尾數若過高，且已超出一般正常貸款者，屋主就應予注意喔。

‧關於指定登記名義人
一般房屋買賣允許買方指定產權之登記名義人，為避免買方藉此拖延辦理時間，不妨要求訂一個截止期限，使雙方共同遵守，同時也可降低因多次變更登記名義人而導致整個程序拖延之可能。

‧交屋時間
最好在尾款交付清楚之同時，才將房子點交給買主。買方有提前裝潢之需要亦如此，可降低尾款未收前到這段期間之風險。

‧買方提前裝潢
買方有提前裝潢之需要，應實務上有使用維護責任之風險歸屬，原則上不建議屋主同意。若無法避免，則須以書面承諾，並言明風險的負擔，不可搬入居住。

‧貸款不足
買主貸款數額是否足夠支付尾款，在辦理所有權移轉手續送件前應予確定，故在契約應約定：「貸款不足時，應於完稅前以現金一次補足」。

‧地政士作業
一般而言，這些專業人員均會站公正之立場來執行委任的業務，為了安心起見，最好於合約上註明完成交易、辦妥過戶及交屋事宜之預估期，以免有拖延之情形。

‧付款條件
一般可分為四期：
（一）簽約款
（二）用印款
（三）完稅款
（四）交屋時之尾款
若契約之當事人雙方同意，當然不必受此拘束。不過實務上為縮短時間，簽約款與用印款通常為一併繳交。但是只要是條件，宜明確記載俾供雙方有所遵循。

‧買賣標示說明
由於房屋及座落基地的記載，均以地號、建號標示，就買方而言，在訂約時應對於買賣契約上之標的物詳細核對，另外對於登記簿上之記載要對照。

‧違約罰款
事先約定約罰則受損害人在訴訟上不必舉證證明受損害之金額多寡，即可依對方之違約事實而主張違約金。違約罰則因對買賣雙方而言，具有約束及制衡作用，所以不妨事先約定。

CT小老師的課後建議
有規模的不動產仲介經紀業者，通常有其配合的合格特約地政士（代書）處理買賣契約簽訂及其後的產權移轉作業，屋主未注意的細節，或不便提出要求的條件，專業的仲介業者都能為您設想，讓售屋過程不再成為一種風險與負擔。

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