台南租屋

某甲以630萬元購買房屋一棟，權狀總面積約27.8坪。之後地政事務所重測時，發現建物面積少了3.9坪，立刻更正資料。但某甲不滿因此多花88.9萬元，向地政事務所提起國家賠償訴訟。某甲主張公寓的土地和建物不能分割，契約只記載房地總價，地政事務所必須按每坪22.6萬元的成交價格賠償。地政事務所則主張土地和建物應該分別計價，某甲的房屋只有建物面積少3.9坪，土地面積沒有錯誤，因而只願賠償建物面積短少之差額5萬多元。
法院審理後認為地政事務所登記錯誤，但只有建物面積測錯，判地政事務所僅需賠償5萬餘元。

一、 國家賠償之法源依據
國家賠償法第5 條：「國家損害賠償，除依本法規定外，適用民法規定。」第6 條：「國家損害賠償，本法及民法以外其他法律有特別規定者，適用其他法律。」因此，應優先適用土地法第68 條：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。」然而土地法第68 條係規定「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者」，如果不是「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者」，自不得依土地法第68 條之規定請求損害賠償。惟「登記錯誤遺漏或虛偽」以外之事項，若仍符國家賠償法第2 條第2 項之要件：「公務員於執行職務行使公權力時，因故意或過失不法侵害人民自由或權利者，國家應負損害賠償責任。公務員怠於執行職務，致人民自由或權利遭受損害者亦同。」仍得提起訴訟請求損害賠償。

二、 國賠的消滅時效
因登記錯誤所致之損害賠償，其消滅時效土地法未有特別規定，所以應適用國家賠償法第8 條之規定：「賠償請求權，自請求權人知有損害時起，因2 年間不行使而消滅；自損害發生時起，逾5 年者亦同。第2 條第3 項、第3 條第2 項及第4 條第2 項之求償權，自支付賠償金或回復原狀之日起，因2 年間不行使而消滅。」而無民法第125 條規定15 年之適用。
至於國家賠償法70 年7 月1 日施行前即有土地法第68 條第1 項所定情形而得請求損害賠償者，其請求權時效期間雖不適用國家賠償法之規定，但該項賠償請求權具國家損害賠償性質，自應類推適用民法第197 條第1 項之規定：「自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2 年間不行使而消滅；自有侵權行為時起，逾10 年者亦同。」前段所謂2 年之時效期間，係自請求權人知悉受有損害及賠償義務人起算；後段規定10 年之期間，則自有侵權行為時起算，因此侵權行為發生已逾10 年者，縱請求權人不知受有損害或何人為賠償義務人，亦不影響時效之完成。

三、 地政機關之特別義務
最高法院96 年度台上字第1938 號民事判決稱：「土地法第68 條第1 項規定：『因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任』，係就職司土地登記事務之公務員因故意或過失不法侵害人民權利，而由該公務員所屬地政機關負損害賠償責任之規定，核屬國家賠償法之特別規定；上開規定，係為保護不動產真正權利人之權利而設，故於虛偽登記受損害之情形，應係指地政人員明知或可得而知登記原因文件為不實仍為登記，致真正權利人之權利因而受損害者言。又土地
登記為不動產權利之公示制度，依法具有公信力，主管機關辦理土地登記發給書狀之前，應依土地登記規則規定，履行嚴謹之實質審查程序，不僅須審查申請手續是否完備，且要調查申請登記權利變更事實，如認為其事實不正確時，並得以附理由之決定，駁回其申請。故地政機關從事不動產之登記業務時，自應本於專業知識及技術，盡其職務上相當之注意義務，據以審查辦理。」

四、 賠償金額依損害而定
所謂「無損害就無賠償」，而且土地法第68 條第1項係以「須因登記錯誤遺漏或虛偽所致」及「須受有損害」等兩項為其要件。至於依土地法第68 條第1 項之規定，請求損害賠償，依土地法第68 條第2 項之規定，則不得超過受損害時之價值。
本案公寓面積，因登記錯誤以至於某甲多花了3.9 坪的價錢，某甲自得於國家賠償法第8 條所定期間內，依土地法第68 條第1 項之規定請求損害賠償；惟依土地法第68 條第2 項之規定，不得超過受損害時之價值，而且本案土地面積也未因登記錯誤而減少。因此法院判地政事務所僅需賠償建物面積減少部分，尚屬有理。
此外，案例所稱「重測」，並非依土地法第46 條之1 至之3 等相關規定所為重新實施地籍測量（即地籍圖重測），而係依地籍測量實施規則第288 條以下之規定，所為之建物複丈或依地籍測量實施規則第204 條以下之規定所為之土地複丈，也應注意。

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